房地产销售小故事 运筹帷幄者探秘宏图地产总裁凌翔背后的故事

房产秘史 2019-03-1082未知admin

  当前,中国房地产限购、限贷、限价、限售、土拍新规等措施层出不穷,而随着行业逐渐迈入小年大周期阶段,销售增速回落、市场不断分化、行业集中度逐渐提升,除了规模化扩张之外,房企们如何调整经营策略,在竞争中突围而出,值得我们深思与探讨。

  当前,中国房地产限购、限贷、限价、限售、土拍新规等措施层出不穷,而随着行业逐渐迈入小年大周期阶段,销售增速回落、市场不断分化、行业集中度逐渐提升,除了规模化扩张之外,房企们如何调整经营策略,在竞争中突围而出,值得我们深思与探讨。近日宏图地产总裁凌翔向媒体阐述了其独到的见解。

  凌翔认为房地产本质上是“金融”地产,房企都是依赖金融手段来进行不断发展壮大的,任何金融政策的变化,都会影响房地产整个行业的发展。过去,房企有开发贷、公司债,融资成本较低,所以很多房企规模扩张的也很快,从百亿房企到千亿房企,再到今天的“万亿”房企。但是随着国家加强对房企资金用途的监管,很多房企的开发贷、公司债被中止了,这也促使房企选择高成本的信托融资,这样以来很多房企的财务费用上升了,导致目前很多大小房企都步履维艰。

  “房子是用来住的,不是用来炒的”这是当前房地产市场的大势,此次宏观调控,是为了让房地产行业更加健康稳定的发展下去。凌翔认为从中长期来看,由于工业化与城市化的快速推进,消费升级、户籍改革、人口结构变化等带来的需求,将会对房地产业的未来发展带来积极影响,因此目前的调整只是长期发展过程中的短期波动而已。

  2018年也已经走完半程了,下半年的房地产市场是风险与机会并存,热点城市将会继续面临限售、限价、融资收紧等情况,凌翔认为哪家房企能更好解读调控政策,迅速根据调控政策转变经营思路,哪家房企就能走的更远,走的更好。

  时隔两年以后,河西“神盘”宏图上水云锦收官,创下南京摇号中签率的最低记录,对此怎么看?

  关注宏图上水云锦项目的人太多了,能吸引这么多购房者,既有市场的因素、政策的因素,但更是项目和品牌口碑的沉淀。凌翔表示2015年上水云锦首推的204套房源,均价就突破了3万元/平,当时是河西中部首个均价破三万的项目。在一年时间内,又陆续加推了5次,每次价格都有很大的涨幅,基本上都是售罄,成为了当时最耀眼的楼盘。2016年底上水云锦开始交付,交付后的良好口碑,更是助推了项目的吸引力,项目二手房价格目前也是区域内最高的。此次时隔两年,上水云锦再次推出最后216套收官房源,其中有5套还被列入人才房,吸引了近6000组购房者参与报名,从而创下南京摇号中签率的最低记录,这也是意料中的事。

  作为本土“二三线”的开发商,如何打造出宏图上水云锦这样的明星楼盘的?

  宏图地产成立1998年,作为一个长期立足本土的开发商,20年来宏图地产和南京楼市同步成长,见证了南京楼市一个个新板块不断崛起,也清楚地看到了市场重心的一次次转移,河西区域作为南京楼市最有分量的一个版块,在这个区域开发项目是宏图地产品牌转型升级必经之路。凌翔说宏图上水云锦是宏图地产首个都市豪宅系作品,这个项目在宏图地产20年的历程里,开创过很多个第一,它是宏图地产第一个河西正中心的项目,也是宏图地产第一个真正意义上的精装修项目,它更是河西区域第一个均价“破三万”的项目。凌翔认为上水云锦的成功,在几乎无可挑剔的硬件背后,离不开认真二字,要对项目苦心经营,把产品设计、建筑质量、配套服务、团队建设都做到几近无可挑剔,再加上得当的策略谋划,并把你的感情都投入到之中才行。

  自升任宏图地产总裁以来,公司都有哪些变化和发展?

  凌翔表示他2011年入职宏图地产,当时任职南京公司总经理,2015年底升任宏图地产总裁后,对宏图地产进行了以“大营销模式”为起点进行公司内部的改革,加强地产平台总部对各地分公司的管控,通过科学的组织模式及管理模式的选择,明晰地产平台总部及分公司的定位,改革后的宏图地产要求分公司在保证完成自己指标的前提下,整合人力、物力等资源,协助其他分公司完成指标。

  除了对宏图地产内部的进行改革以外,结合三胞集团在养老、医疗、健康领域的布局和优势,将宏图地产从传统地产、住宅地产向智慧地产、产业地产进行转型升级,将着重围绕医疗、健康、文化旅游、商业、住宅五大板块,协同三胞集团战略资源,致力于成为“跨界产业地产整合者”和具备全国竞争力的产业地产开发、服务和运营商。

  三胞集团最近被爆出面临资金链紧绷等新闻,对此怎么看?

  三胞集团在面临国内外宏观经济大环境的影响下,也出现的一些短期的资金问题和流动性问题,凌翔说宏图地产做为三胞集团旗下的优质平台产业,一直为集团提供“资金杠杆”和“现金流”,在当前的情况下,宏图地产良好的运营和充沛的销售回款,更是能为集团提供更多的资金支持和保障,协助集团解决此次短期的资金问题和流动性问题。

  做为了一个职业经理人,你认为应该如何做人做事?

  在充满变数的地产圈,相较于大多数人把自己定义为职业经理人。凌翔则把自己放在事业经理人的位置,“作为一个事业经理人,我们要求的是老板心态、打工姿态,即以一种老板的心去衡量所有的事情。”在他眼中,作为一个事业经理人,最根本的要求则是“老板心态、打工姿态”去衡量所有的事情。

  在采访中,凌翔对房地产行业的未来充满信心,他认为当前宏观政策调整更有利于房地产市场健康稳定发展。

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